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津山市で不動産売却を行うセカンドエステートが任意売却についてご案内します。
不動産の売却をお考えの方へ
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- 不動産の売却をお考えの方へ｜ローン返済が難しい「任意売却」
「ローン返済が苦しい」「離婚で自宅を財産分与する」という場合、任意売却という方法がおすすめです。競売の落札額より高い価格で売ることが可能で、ローン残債が多く残っていても売却することができます。「セカンドエステート株式会社」は岡山県津山市近郊を中心に県北エリア（真庭市、美作市、鏡野町、美咲町、勝央町など）をカバーする不動産会社です。不動産売却についてお気軽にご相談ください。
Loan任意売却について
任意売却とは
住宅ローンの支払いを滞納すると、債権者である金融機関は資金を回収するために、物件を競売にかけようとします。競売になると市場価格より5割ほど安く売却され、債務者の意思は反映されません。競売を避けるために行うのが「任意売却」です。債務者と債権者の合意に基づき、不動産を売却して債務整理を行います。任意売却なら競売より高い価格で売却することが可能で、引渡し時期や条件などの融通も利きます。競売とは異なり近所に知られることもなく、債権者との調整次第では引越し代などの諸費用を負担してもらうケースもあります。また、債権者も確実に資金を回収できるメリットがあります。
任意売却できる期間
任意売却は競売にかけられると手遅れになるので、早急に相談することが必要です。滞納期間別に任意売却が可能かどうかを以下にまとめました。
| 任意売却可能 | ローン滞納前 | 毎月の支払いが苦しく、何とか支払っている状態です。今にうちに早めに対策を検討してください。 |
|---|---|---|
| ローン滞納 3ヶ月以内 |
ローン滞納で金融機関から督促状や一括弁済通知が届きます。このままでは競売にかけられます。 | |
| ローン滞納 4ヶ月以内 |
競売を開始する通知が届きます。通知から4～5ヶ月以内に競売の手続きが始まります。 | |
| ローン滞納 5ヶ月前後 |
競売がもうすぐ開始されます。裁判所から競売の執行官が来て、家の写真を撮影したり、不動産関係者が訪問したりすることもあります。 | |
| 任意売却不可 | ローン滞納 5ヶ月超え |
競売が開始され、立ち退きを強制されます。競売が始まると任意売却はできないので、その前に早めにご相談ください。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
任意売却と競売の比較
| 比較 | 競売 | 任意売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格の5割程度に設定され、落札価格は5～7割程度が多いです。 | 市場価格に近い価格で売却することができます。 |
| 残債 | 任意売却より残債が多くなる可能性が高いです。 | 競売より高く売却できるので、残債を減らせる可能性が高いです。 |
| 残債の 返済方法 |
返済方法の交渉はできず、苦しい支払いが続く可能性があります。 | 返済方法の交渉が可能で、無理のない分割返済が可能になります。 |
| プライバシー | 新聞や広告で公開され、近所に売却が知られる可能性があります。 | 秘密厳守で他人に知られずに売却することが可能です。 |
| 立ち退き | 落札者が決定すると相手の都合で立ち退きを強制されます。 | 事前協議で交渉が可能になり、無理に立ち退きを強制されません。 |
| 引越し費用 | 引越し費用の捻出の可能性は極めて低いです。 | 交渉次第で引越し費用を捻出できる場合があります。 |
| 今後の 生活再建 |
競売のペースで進むので、生活再建の計画が立てにくいです。 | 生活再建の資金を手元に残すことも可能で再スタートが切れます。 |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
離婚と家（マンション・不動産）の売却について
不動産は離婚時に財産分与するケースが多い
離婚の際に夫婦で住んでいた家やマンションなど不動産の処分が問題になることがあります。夫婦が婚姻中に築いた共有財産である家やマンションは、離婚時に財産分与することになります。結婚前から夫婦の一方が所有していたり、一方の親から相続したりした場合は特有財産となり、財産分与の対象外です。結婚後に購入した不動産であれば、名義がどちらであるかにかかわらず、共有財産とみなされ、財産分与の対象と考えられます。離婚時の不動産価格が基準ですが、頭金を一方の親が出している場合はその割合分を差し引いて対象額を計算します。財産分与の割合は妻が専業主婦であっても、家事労働などの貢献を評価し、原則2分の1ずつとなっています。
財産分与しやすいのは不動産の売却
財産分与で家やマンションの価値を2分の1に分けるには、不動産を売却して現金化するのがもっとも簡単です。離婚後に互いに債権債務が残らず清算できるので安心できます。財産分与は離婚後2年以内であれば、一方から他方に請求することができるので、離婚届の前に必ずしも住宅を売却する手続きを行う必要はありません。離婚届の前に不動産の財産分与が話し合いで決まらない場合は、離婚後に家庭裁判所に調停を申し立てて解決を図るケースもあります。
住宅ローンが残っている場合の売却
離婚時に家やマンションを売却して精算する場合、住宅ローンの支払いが残っていると簡単に売却できません。金融機関や保証会社の抵当権が設定されているためです。
抵当権付きの不動産はローン残高に注目
抵当権付きの不動産はローンの支払いが滞ると、所有者に拘わらず、競売にかけられるリスクがあるため、抵当権付きの不動産を購入する希望者は期待できません。抵当権を外すには住宅ローンを完済することが必要です。金融機関への住宅ローンの完済は買い手に不動産を引渡す時点で行えばよいので、不動産の売却代金でローンを完済することが可能です。そのため、不動産の時価とローン残高に注目する必要があります。
ローン残高が不動産時価を上回るケース
住宅ローンの残高が不動産の時価を上回るオーバーローンの場合は、売却代金だけではローンを完済できず、簡単に売却できません。オーバーローンの不動産は財産分与の対象とならないというのが近年の裁判所の基本的な考え方です。そのため、オーバーローンの自宅の処分方法やローン残債の支払い方法は、当事者間の話し合いで柔軟に解決することが望まれます。尚、不動産の時価は不動産会社に査定してもらうと、より正確な見積りができます。不動産の査定は通常無料で行われます。
オーバーローンの場合の売却
オーバーローンの自宅を売却するには、自己資金または親族などに借りて不足分を調達するケースが考えられます。親族に資金を借りる場合はスムーズに話が進まないことが想定されます。任意売却であれば、オーバーローンの不動産を売却することが可能です。金融機関と交渉して抵当権を外してもらい、不動産を任意に売却する方法で、残った債務については別途分割払いなどの契約を結ぶことになるので、債務を圧縮することができます。一方で任意売却をすると5年程度はカードやローンを利用することができなくなります。
離婚時にオーバーローンの自宅を売却せず、一方が住み続けてローン返済を続ける選択肢もあります。ただし、名義とローン支払い者を住み続ける側にする変更する必要があり、それができないケースが多く、売却しなくてもトラブルになる可能性が高いです。
離婚時に不動産を売却する際の注意点
離婚の際には自宅を売却するのがもっとも無難な清算方法と言えます。特に住宅ローン支払い中の家は一方が住み続けても、トラブルになるケースが多いため、可能であれば売却する方が安心できます。不動産を売却する際の注意点についてまとめました。
売却が離婚後になる場合は書面を残す
離婚時に不動産を売却する場合は、離婚届を出す前に手続きを終わらせ、財産分与を完了させるのがもっともスムーズです。実際は買い手が見つからないなどの理由で、売却前に離婚届を出すケースもあります。離婚後に不動産を売却する場合は、売却や財産分与について取り決めをし、公正証書等の書面に残しておくことをおすすめします。
不動産登記の名義が夫一人のままでは離婚後に夫だけの意思で売却することが可能になり、売却を知らせなければ、妻が財産分与を受け取れない可能性もあります。公正証書にしても売買代金の引渡しの強制力はありませんが、心理面の影響力はあります。妻が確実に売買代金を受け取れるようにするには、裁判所に保全処分を申し立てる方法もあるので、詳しくは専門家にご相談ください。
譲渡所得税が課税されるケース
不動産の売却額が購入時の取得額より高ければ、譲渡所得税の課税対象となります。ただし、居住用不動産の場合は3,000万円の特別控除が適用されるので、3,000万円まで譲渡所得税は発生しません。離婚時に不動産を売却するときは、譲渡所得税が課税される場合の税金の負担について取り決めておく方が安心です。
固定資産税等の支払いの取り決め
固定資産税・都市計画税はその年の1月1日現在の所有者が納税義務者となります。年度の途中で不動産を売却した場合、一般的には売主様が買主様から固定資産税等の清算金を受け取り、その年度分の固定資産税等を納税します。離婚時の不動産売却では離婚後に一方のところに固定資産税の納付書が届き、納税しなければならないケースがあります。トラブルにならないよう、固定資産税等の支払いについても取り決めておくことが必要です。
専門家のアドバイスを受ける
離婚時には住宅の財産分与の問題が複雑化してしまいがちです。売却するか一方が引き継ぐかという選択に加えて、住宅ローンが残っているケースがあり、選択を誤るとトラブルになります。当事者だけの話し合いでまとまらないことも多いので、離婚時の不動産売却などの処分方法については専門家にアドバイスを受けることをおすすめします。
任意売却はセカンドエステート株式会社におまかせください
セカンドエステート株式会社は津山市を中心に、不動産売買の実績が豊富な地域密着の企業です。岡山県の県北エリアの任意売却は安心してお任せいただけます。不動産売却をお考えの方は当社にぜひお気軽にご相談ください。
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